Piața imobiliară din România traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimul deceniu, după ce datoriile dezvoltatorilor au depășit în ultimele luni nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, de peste două ori mai mult față de acum 10 ani, iar peste 60% dintre companiile din sector au ajuns în risc de insolvență, potrivit unei analize realizate de o companie de consultanță, transmite Agerpres.
Piața ar putea înregistra noi recorduri negative în 2026, avertizează consultanții
În acest context, specialiștii nu exclud ca anul 2026 să aducă noi minime pentru piața imobiliară, pe fondul creșterii taxelor și al reducerii semnificative a cererii de spații locative.
Într-un comunicat transmis marți, Frames citează date oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, potrivit cărora, dintre cele 7.300 de firme cu cod CAEN pentru dezvoltare imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.
Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman indică faptul că, în prezent, peste 2.700 de firme înregistrează un risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1.600 se află într-o zonă de risc mediu.
Scorul Altman este construit pe o formulă care combină mai mulți indicatori financiari, precum profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare, oferind o estimare numerică a riscului de insolvență.
Gradul de îndatorare reprezintă, în prezent, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii doi ani, nivelul creanțelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde de lei în 2020 la 33,2 miliarde de lei în 2024.
Totodată, estimările preliminare arată că, în 2025, datoriile dezvoltatorilor imobiliari au depășit pragul de 35 de miliarde de lei, comparativ cu doar 15,1 miliarde de lei în 2015, semn clar al dificultăților tot mai accentuate din piață, subliniază consultanții.
Și pierderile nete au crescut semnificativ, de la 518,8 milioane de lei în 2022 la 610,3 milioane de lei în 2024.
Potrivit analizei, piața imobiliară din România este marcată de turbulențe majore, generate de fragilitatea financiară extremă a dezvoltatorilor și de o scădere severă a profitabilității.
„Analiza structurii pieței scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporție covârșitoare de 6.830 funcționează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizați ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entități cu o putere financiară redusă, expuse direct la șocurile pieței”, se precizează în comunicat.
Cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat puternic, de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024, în timp ce profitul net s-a redus cu peste 300 de milioane de lei, de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde de lei.
Scăderea vânzărilor a dus la acumularea masivă de apartamente nevândute, valoarea stocurilor depășind 10 miliarde de lei în 2025, față de 7,5 miliarde de lei în 2022 și doar 1,51 miliarde de lei în urmă cu un deceniu, relevă analiza.
Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor și costurile ridicate de creditare, a împins sectorul aproape de colaps, în condițiile în care peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.
Situația este deosebit de gravă în București, unde peste 2.300 dintre cei peste 3.000 de dezvoltatori activi sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Cluj, Timiș și Constanța completează lista județelor cu cele mai mari vulnerabilități.
„Creșterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici”, arată documentul citat.
Pe de altă parte, sectorul construcțiilor prezintă, cel puțin la nivel teoretic, semne de reziliență. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar urma să crească cu 4,7%, iar infrastructura cu 5,7%, potrivit Frames.
Datele privind autorizațiile de construire oferă însă o imagine mixtă. În decembrie 2025 au fost eliberate 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna precedentă, dar ușor peste nivelul din anul anterior. La nivelul întregului an 2025, au fost emise 37.252 de autorizații, în creștere cu 4,4%, avansurile fiind vizibile în toate regiunile, cu Nord-Vest și Centru în frunte.
„Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, susține Adrian Negrescu, managerul Frames, în comunicat.
Potrivit acestuia, intrarea fondurilor de investiții în piață va schimba modelul de business, multe proiecte urmând să fie dezvoltate cu focus pe închiriere.
„În condițiile creșterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu un potențial de câștig mai mare”, estimează Negrescu.
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăților active cu cod CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară.
